OSVČ a hypotéka: jak ji získat a co banky vyžadují

Vlastní bydlení je jedním z nejčastějších životních cílů. Pro zaměstnance je cesta k hypotéce relativně přímočará - stačí potvrzení od zaměstnavatele a banka má jasnou představu o vašem příjmu. Pro osoby samostatně výdělečně činné je situace složitější. Banky přistupují k žádostem OSVČ obezřetněji, vyžadují více dokumentů a příjem posuzují odlišným způsobem.

Neznamená to ale, že by hypotéka pro OSVČ byla nedosažitelná. Naopak - s dobrou přípravou a znalostí toho, co banky chtějí vidět, můžete své šance výrazně zvýšit. V tomto článku vám krok za krokem ukážeme, jak se na žádost o hypotéku připravit, jaké dokumenty budete potřebovat, jak banky počítají váš příjem a na jaké limity narazíte.

Proč je hypotéka pro OSVČ náročnější

Zatímco zaměstnanec má pravidelný měsíční příjem potvrzený zaměstnavatelem, příjem OSVČ může kolísat měsíc od měsíce, rok od roku. Z pohledu banky představuje OSVČ vyšší riziko - nelze s jistotou předpovědět, zda podnikatel bude mít za rok, za dva, za pět let stále dostatečný příjem na splácení hypotéky.

Proto banky u OSVČ:

• Vyžadují delší historii podnikání - zpravidla minimálně 1 až 2 roky (některé banky dokonce 3 roky)
• Požadují více dokumentů - daňová přiznání, přehledy, výpisy z účtů
• Používají konzervativnější výpočet příjmu - nezapočítávají celý obrat, ale upravený daňový základ
• Mohou požadovat vyšší vlastní zdroje - tedy nižší poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV)

Základní podmínky pro získání hypotéky v roce 2026

Než se pustíme do specifik pro OSVČ, pojďme si shrnout obecné podmínky, které musí splnit každý žadatel o hypotéku v České republice v roce 2026.

Věk žadatele

Žadatel musí být starší 18 let. Maximální věk v době splatnosti hypotéky se u většiny bank pohybuje kolem 65 až 70 let, některé banky umožňují splatnost až do 75 let věku.

Občanství a pobyt

Žadatel musí být občanem České republiky nebo cizincem s trvalým pobytem na území ČR (případně občanem EU s přechodným pobytem).

Účel úvěru

Hypotéku lze získat na koupi nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci, vypořádání spoluvlastnictví nebo refinancování stávajícího úvěru. Nemovitost musí být na území České republiky.

Zajištění nemovitostí

Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Může jít o financovanou nemovitost nebo o jinou nemovitost v osobním vlastnictví.

Limity ČNB: LTV, DTI a DSTI v roce 2026

Česká národní banka stanovuje doporučené limity, které banky při poskytování hypoték dodržují. Pro rok 2026 platí následující pravidla:

LTV - Loan to Value (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti)

To znamená, že pokud je vám méně než 36 let a kupujete nemovitost za 5 000 000 Kč pro vlastní bydlení, banka vám může poskytnout hypotéku maximálně 4 500 000 Kč. Zbývajících 500 000 Kč musíte pokrýt z vlastních zdrojů.

DTI - Debt to Income (poměr dluhu k příjmu)

Ukazatel DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. V roce 2026 zůstává DTI limit pro hypotéky na vlastní bydlení deaktivovaný - ČNB jej prozatím nezavedla jako závazný.

Pro investiční hypotéky však ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje DTI limit 7 - tedy celkový dluh by neměl přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu.

DSTI - Debt Service to Income (poměr splátky k příjmu)

Ukazatel DSTI vyjadřuje, jaký podíl měsíčního příjmu žadatele je spotřebován na splátky všech úvěrů. I tento ukazatel zůstává v roce 2026 pro běžné hypotéky deaktivovaný.

Co banky vyžadují od OSVČ

Nyní se dostáváme k jádru věci - jaké dokumenty a informace bude banka od vás jako od OSVČ požadovat.

Daňová přiznání

Základním dokumentem je daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Většina bank vyžaduje daňová přiznání za poslední 1 až 2 zdaňovací období, potvrzená razítkem finančního úřadu nebo odeslaná datovou schránkou.

Některé banky (zejména u vyšších částek) mohou požadovat přiznání za poslední 3 roky, aby mohly posoudit stabilitu a trend vašich příjmů.

Potvrzení o bezdlužnosti

Banka bude chtít ověřit, že nemáte nedoplatky na daních a pojistném. Budete potřebovat:

• Potvrzení o bezdlužnosti z finančního úřadu
• Potvrzení o bezdlužnosti z ČSSZ (sociální pojištění)
• Potvrzení o bezdlužnosti ze zdravotní pojišťovny

Přehledy o příjmech a výdajích

Banky vyžadují přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu za poslední zdaňovací období. Tyto dokumenty potvrzují výši vašeho vyměřovacího základu a odvedených záloh.

Výpisy z podnikatelského účtu

Většina bank požaduje výpisy z podnikatelského účtu za posledních 6 až 12 měsíců. Z výpisů banka ověřuje:

• Pravidelnost příjmů
• Skutečný obrat podnikání
• Platební morálku (splátky jiných závazků)

Další dokumenty

V závislosti na konkrétní bance a situaci mohou být vyžadovány:

• Výpis z živnostenského rejstříku
• Smlouvy s klíčovými odběrateli (pokud se jedná o B2B podnikání)
• Přiznání k DPH (pokud jste plátcem)
• Potvrzení o vstupu do paušálního režimu (pokud platíte paušální daň)

Jak banky počítají příjem OSVČ

Výpočet příjmu OSVČ je zásadně odlišný od výpočtu příjmu zaměstnance. Zatímco u zaměstnance banka jednoduše vezme hrubou mzdu z potvrzení zaměstnavatele, u OSVČ existuje několik přístupů.

Metoda 1: Příjem z daňového základu

Nejběžnější metoda. Banka vezme dílčí základ daně z podnikání (řádek 37 daňového přiznání), vydělí ho 12 měsíci a z výsledku odečte zálohy na pojistné a daň z příjmů.

Metoda 2: Zvýhodněný výpočet při výdajovém paušálu

Pokud uplatňujete výdajový paušál (40 %, 60 % nebo 80 %), banky vědí, že vaše skutečné náklady jsou obvykle nižší než paušální výdaje. Proto některé banky nabízejí výhodnější výpočet.

Například místo daňového základu po odečtení paušálních výdajů mohou uznat až 50-70 % z celkových příjmů (řádek 101). Konkrétní procento závisí na bance a na typu činnosti.

Metoda 3: Obratová hypotéka

Některé banky nabízejí tzv. obratovou hypotéku, kde příjem vychází z obratu na podnikatelském účtu. Banka může do příjmu započítat například 25 % ročního obratu. Tento typ je vhodný pro OSVČ s vysokým obratem, ale nízkým daňovým základem.

Metoda 4: Paušální daň

Pokud platíte paušální daň, nemáte daňové přiznání. Banky v tomto případě posuzují příjmy na základě výpisů z podnikatelského účtu. Přístup se liší banka od banky - některé paušální daň akceptují, jiné nikoliv.

Jak maximalizovat šance na schválení hypotéky

Příprava na hypotéku by měla začít ideálně 1 až 2 roky před podáním žádosti. Zde jsou klíčové kroky, které výrazně zvýší vaše šance.

1. Optimalizujte daňové přiznání

To je nejdůležitější krok. Mnoho OSVČ se snaží minimalizovat daňový základ, aby platili co nejméně na daních. Jenže nízký daňový základ znamená nízký příjem z pohledu banky.

2. Udržujte čistou platební historii

Banky kontrolují registr dlužníků (SOLUS, BRKI/NRKI). Jakýkoli záznam o pozdních platbách, exekucích nebo nesplacených závazcích může být důvodem zamítnutí.

• Splácejte veškeré závazky včas
• Nemějte zbytečně mnoho spotřebitelských úvěrů nebo kreditních karet
• Pokud máte kontokorent, využívejte ho minimálně

3. Vybudujte si finanční rezervu

Vlastní zdroje jsou klíčové. Čím více vlastních peněz do nákupu nemovitosti vložíte, tím nižší bude LTV a tím výhodnější podmínky můžete získat.

4. Připravte kvalitní dokumentaci

Mějte všechny dokumenty připravené předem, v pořádku a úplné. Nekompletní žádost zdržuje schvalovací proces a může vyvolat pochybnosti banky.

5. Zvažte spolužadatele

Pokud máte partnera, který je zaměstnaný, může být výhodné podat žádost společně. Příjem zaměstnance je pro banku snáze ověřitelný a stabilnější, což zvyšuje celkovou bonitu.

6. Oslovte více bank

Každá banka má jiné interní postupy pro posuzování příjmů OSVČ. Jedna banka může vaši žádost zamítnout, zatímco jiná ji schválí. Doporučujeme oslovit minimálně 3 až 5 bank nebo využít služby nezávislého hypotečního poradce.

Specifické situace OSVČ

OSVČ s krátkou historií podnikání

Pokud podnikáte méně než 2 roky, většina bank vám hypotéku neposkytne. Existují však výjimky:

• Některé banky akceptují i jedno daňové přiznání
• Pokud jste předtím byli zaměstnaní ve stejném oboru, některé banky mohou příjmy ze zaměstnání a podnikání kombinovat
• Zvažte odložení žádosti o hypotéku, dokud nebudete mít alespoň 2 uzavřená zdaňovací období

OSVČ v paušální dani

Od zavedení paušální daně v roce 2021 řeší tisíce podnikatelů otázku, jak doložit příjmy při žádosti o hypotéku. V paušální dani totiž nepodáváte daňové přiznání.

OSVČ s výkyvy příjmů

Pokud vaše příjmy kolísají (sezónní podnikání, projektové zakázky), banky mohou:

• Průměrovat příjmy za 2-3 roky
• Vzít nižší z posledních dvou daňových přiznání
• Požadovat vyšší vlastní zdroje jako kompenzaci vyššího rizika

OSVČ souběžně se zaměstnáním

Pokud podnikáte na vedlejší činnost a současně jste zaměstnaní, jste v nejlepší pozici. Banky mohou sečíst příjem ze zaměstnání a z podnikání, čímž výrazně vzroste vaše bonita.

Výpočet disponibilního příjmu pro OSVČ

Banky při posuzování žádosti o hypotéku provádějí tzv. stress test - ověřují, zda byste byli schopni splácet i při vyšších úrokových sazbách. Obvykle počítají s úrokovou sazbou o 1-2 procentní body vyšší, než je aktuální sazba.

Úrokové sazby pro OSVČ

V roce 2026 se úrokové sazby hypoték pohybují v závislosti na fixaci, LTV a konkrétní bance. Pro OSVČ zpravidla platí stejné sazby jako pro zaměstnance - banky nerozlišují úrokovou sazbu podle typu příjmu.

Co však může ovlivnit sazbu:

• Výše LTV - čím nižší LTV, tím nižší sazba
• Délka fixace - kratší fixace obvykle znamená nižší sazbu, ale vyšší riziko
• Cross-selling - pokud si u banky sjednáte další produkty (účet, pojištění), můžete získat zvýhodněnou sazbu

Časté chyby OSVČ při žádosti o hypotéku

Krok za krokem: jak postupovat při žádosti

Alternativy k hypotéce pro OSVČ

Pokud z nějakého důvodu nemůžete získat klasickou hypotéku, existují alternativy:

Stavební spoření s úvěrem

Úvěr ze stavebního spoření nevyžaduje tak přísné posuzování příjmů. Nevýhodou je nižší maximální částka a nutnost předchozího spoření.

Kombinace hypoték

Můžete kombinovat hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření a pokrýt tak vyšší podíl ceny nemovitosti.

Spolužadatel nebo ručitel

Přizvání spolužadatele (partnera, rodiče) nebo ručitele může výrazně zvýšit vaši bonitu a šance na schválení.

Refinancování hypotéky jako OSVČ

Pokud již hypotéku máte a blíží se konec fixačního období, je refinancování příležitostí získat nižší úrokovou sazbu. Jako OSVČ při refinancování opět budete dokládat příjmy, takže platí stejná doporučení - mějte připravená daňová přiznání a čistou platební historii.

Daňové zvýhodnění hypotéky

OSVČ i zaměstnanci mohou uplatnit odpočet zaplacených úroků z hypotéky od základu daně. V roce 2026 lze odečíst úroky až do výše 150 000 Kč ročně (pro úvěry uzavřené od roku 2021; pro starší úvěry platí limit 300 000 Kč).

Shrnutí: klíčové body pro OSVČ žádající o hypotéku

---

DokladBot: čisté účetnictví, které banky ocení

Chcete mít jistotu, že vaše finanční záznamy jsou v pořádku a připravené na žádost o hypotéku? DokladBot vám pomůže udržet přehledné a čisté účetnictví, které bankám jasně ukazuje vaši finanční stabilitu.

Stačí vyfotit doklad a poslat přes WhatsApp - DokladBot se postará o zbytek. Žádné ztracené faktury, žádné chybějící podklady pro daňové přiznání.

Čisté finanční záznamy, kterým banky důvěřují - to je DokladBot.

Vyzkoušejte DokladBot zdarma