Airbnb a krátkodobý pronájem: jak zdanit příjmy v roce 2026

Pronájem bytu přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com se v Česku stal oblíbeným způsobem přivýdělku. Mnoho majitelů nemovitostí si ale neuvědomuje, že krátkodobé ubytování hostů má zcela odlišný daňový režim než klasický dlouhodobý pronájem. Špatné zařazení příjmů může vést k dodaněním, pokutám a zbytečným komplikacím s finančním úřadem.

V tomto článku vám podrobně vysvětlíme, jak v roce 2026 správně zdanit příjmy z krátkodobého pronájmu, kdy potřebujete živnostenský list, jaké jsou vaše povinnosti vůči obci a kdy se musíte registrovat jako plátce DPH.

---

Krátkodobý pronájem vs. dlouhodobý nájem: zásadní právní rozdíl

Prvním krokem k správnému zdanění je pochopení rozdílu mezi klasickým pronájmem a ubytovací službou. Český daňový systém tyto dvě činnosti posuzuje zcela odlišně.

Dlouhodobý pronájem (§9 zákona o daních z příjmů)

Pokud pronajímáte byt na dobu delší než několik měsíců jednomu nájemci na základě nájemní smlouvy, jedná se o příjmy z nájmu podle §9 zákona o daních z příjmů. Tento režim je výhodný zejména proto, že:

• Neplatíte sociální pojištění z příjmů z nájmu
• Neplatíte zdravotní pojištění z příjmů z nájmu
• Nepotřebujete živnostenský list
• Příjmy jsou osvobozeny od DPH

Krátkodobé ubytování přes Airbnb (§7 zákona o daních z příjmů)

Krátkodobé ubytování hostů (typicky na několik nocí) přes platformy jako Airbnb, Booking.com nebo podobné služby je z pohledu daňového práva ubytovací službou, nikoli pronájmem. Příjmy se zdaňují podle §7 jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti.

Jak finanční správa rozlišuje pronájem od ubytování

Finanční správa při posuzování zohledňuje zejména:

• Délku pobytu -- krátkodobé pobyty (dny až týdny) svědčí pro ubytovací službu
• Doplňkové služby -- úklid, výměna ložního prádla, snídaně, recepce
• Opakovanost a pravidelnost -- pravidelné střídání hostů
• Prezentaci na platformách -- nabídka na Airbnb, Booking apod.
• Způsob stanovení ceny -- cena za noc vs. měsíční nájemné

Pokud splňujete většinu těchto kritérií, jedná se o ubytovací službu zdaňovanou podle §7.

---

Živnostenský list: kdy ho potřebujete

Pro poskytování krátkodobého ubytování přes Airbnb potřebujete živnostenský list. Konkrétně se jedná o volnou živnost s předmětem podnikání "Ubytovací služby".

Jak živnostenský list získat

---

Jaké daně platíte z příjmů z Airbnb

Daň z příjmů fyzických osob (15 %)

Příjmy z krátkodobého ubytování se zdaňují sazbou 15 % (případně 23 % u základu daně přesahujícího 36násobek průměrné mzdy). Máte dvě možnosti, jak stanovit základ daně:

1. Skutečné výdaje -- evidujete a dokládáte veškeré skutečné náklady spojené s ubytováním (energie, úklid, opravy, odpisy, pojištění, poplatky platformě apod.)

2. Paušální výdaje -- uplatníte si výdaje procentem z příjmů bez nutnosti dokládání:

• 60 % z příjmů, pokud máte živnostenský list (max. 1 200 000 Kč)
• 40 % z příjmů, pokud provozujete bez živnosti jako příjem z jiného podnikání (max. 800 000 Kč)
• 30 % z příjmů, pokud byste příjmy zdaňovali jako pronájem podle §9 (max. 600 000 Kč)

Sociální a zdravotní pojištění

Protože příjmy z Airbnb spadají pod §7, platíte z nich:

• Sociální pojištění -- 29,2 % z vyměřovacího základu (50 % zisku), minimální záloha v roce 2026 činí 5 720 Kč měsíčně
• Zdravotní pojištění -- 13,5 % z vyměřovacího základu (50 % zisku), minimální záloha v roce 2026 činí 3 306 Kč měsíčně

Pokud je Airbnb vaše vedlejší činnost (např. máte zaměstnání), nemusíte platit zálohy na sociální pojištění, pokud váš zisk z vedlejší činnosti nepřekročí rozhodnou částku (v roce 2026 se jedná o částku stanovenou ČSSZ).

---

DPH a krátkodobé ubytování

Kdy se musíte registrovat k DPH

Povinnost registrace k DPH vzniká, pokud váš obrat za kalendářní rok překročí 2 000 000 Kč. Od roku 2025 se obrat počítá za kalendářní rok (nikoli za 12 po sobě jdoucích měsíců jako dříve).

Existuje také okamžitý limit 2 536 500 Kč (100 000 EUR) -- při jeho překročení se stáváte plátcem DPH okamžitě.

Sazba DPH u ubytovacích služeb

Na krátkodobé ubytovací služby se vztahuje snížená sazba DPH 12 %. To platí i pro ubytování poskytované přes Airbnb.

---

Místní poplatek z pobytu

Jako poskytovatel krátkodobého ubytování máte povinnost vybírat od hostů místní poplatek z pobytu a odvádět ho příslušné obci.

Základní pravidla

• Sazba poplatku je stanovena obecně závaznou vyhláškou obce, maximálně 50 Kč za osobu za každý započatý den pobytu (nezapočítává se den příjezdu)
• Poplatek vybíráte od hostů a odvádíte obci
• Musíte vést evidenční knihu s údaji o hostech
• Poplatek se vztahuje i na ubytování typu Airbnb

Příklad: Praha

V Praze činí poplatek z pobytu 50 Kč za osobu za noc (maximální sazba). Pokud u vás hosté přespí 3 noci, vyberete od každého hosta 150 Kč (3 x 50 Kč, první den se nepočítá, ale v Praze se počítají noci).

---

Praktické povinnosti krok za krokem

Co musíte udělat, než začnete pronajímat přes Airbnb

Průběžné povinnosti během roku

• Měsíčně/čtvrtletně: Platit zálohy na sociální a zdravotní pojištění
• Průběžně: Vybírat a odvádět obci místní poplatek z pobytu
• Průběžně: Vést daňovou evidenci a evidenční knihu hostů
• Do 1. 4. 2026: Podat daňové přiznání za rok 2025 (nebo do 2. 5. 2026 elektronicky)
• Do 4. 5. 2026: Podat přehled o příjmech a výdajích pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu

---

Jak evidovat příjmy a výdaje z Airbnb

Příjmy

Vaše příjmy tvoří částky, které vám platforma vyplatí. Pozor -- příjmem je celá částka, kterou host zaplatí za ubytování (bez servisního poplatku platformy, který platí host). Poplatek platformy, který se strhává z vaší výplaty, je váš výdaj.

Nejčastější uznatelné výdaje (při uplatnění skutečných výdajů)

• Poplatek platformě Airbnb/Booking (obvykle 3--5 % z ceny ubytování)
• Energie (elektřina, plyn, voda) -- poměrná část
• Úklid a praní prádla
• Ložní prádlo, ručníky, hygienické potřeby
• Opravy a údržba bytu
• Pojištění nemovitosti
• Odpisy nemovitosti nebo vybavení
• Internet a televizní služby
• Poplatek za správu nemovitosti (pokud využíváte)
• Fotografie bytu pro inzerát

---

Časté chyby hostitelů na Airbnb

1. Zdanění jako pronájem místo podnikání

Nejčastější chyba. Krátkodobé ubytování přes Airbnb je ubytovací služba (§7), nikoli pronájem (§9). Nesprávné zařazení může vést k dodanění sociálního a zdravotního pojištění.

2. Chybějící živnostenský list

Provozování ubytovacích služeb bez živnostenského listu je přestupek, za který hrozí pokuta až do výše 500 000 Kč.

3. Ignorování místních poplatků

Povinnost vybírat a odvádět místní poplatek z pobytu se vztahuje i na Airbnb hostitele. Nesplnění této povinnosti může obec sankcionovat.

4. Nezahrnutí všech příjmů

Příjmem je celá částka za ubytování, nikoli pouze to, co vám platforma vyplatí na účet. Poplatek platformy je váš výdaj.

5. Nevyužití paušálních výdajů

Pokud máte živnostenský list, můžete uplatnit paušální výdaje 60 %. To je často výhodnější než skutečné výdaje, zejména pokud nemáte vysoké náklady.

---

Často kladené otázky (FAQ)

Musím příjmy z Airbnb danit, i když jde jen o občasný přivýdělek?

Ano. Příjmy z krátkodobého ubytování se musí zdanit bez ohledu na jejich výši nebo frekvenci. Jedinou výjimkou je, pokud celkové příjmy ze samostatné činnosti nepřekročí 6 000 Kč za rok a jedná se o příležitostnou činnost (což u opakovaného Airbnb pronájmu typicky nesplníte).

Mohu příjmy z Airbnb zdanit jako příležitostný příjem podle §10?

Ne, pokud se jedná o opakovanou a pravidelnou činnost. Jednorázové pronajmutí bytu na pár dní by teoreticky mohlo spadat pod §10, ale opakované nabízení ubytování přes platformu je finanční správou posuzováno jako podnikání.

Platí se DPH z poplatku platformy Airbnb?

Airbnb je irská společnost, takže pokud jste plátcem DPH, při přijetí služby od Airbnb (servisní poplatek) jste povinni přiznat DPH v režimu reverse charge.

Co když pronajímám jen jeden pokoj ve vlastním bytě?

I pronájem jednoho pokoje pro krátkodobé ubytování je ubytovací služba. Platí stejná pravidla -- živnostenský list, zdanění podle §7, sociální a zdravotní pojištění.

Jak je to se spoluvlastnictvím nemovitosti?

Pokud nemovitost vlastní více osob, příjmy se obvykle dělí podle podílů spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník pak zdaňuje svůj podíl.

---

Shrnutí: Co si zapamatovat

---

Nechte si s evidencí pomoci

Provozování Airbnb přináší řadu administrativních povinností -- od evidence příjmů a výdajů přes odvody pojistného až po místní poplatky. Ale nemusíte na to být sami.

DokladBot je váš AI účetní asistent přímo ve WhatsAppu. Vyfotíte účtenku za úklid, praní prádla nebo opravy bytu, pošlete ji přes WhatsApp a DokladBot ji automaticky zaeviduje. Na konci roku máte kompletní přehled příjmů a výdajů z vašeho Airbnb podnikání -- bez stresu a bez složitého softwaru.

---

Oficiální zdroje a odkazy

• Finanční správa ČR -- Daň z příjmů -- oficiální informace o zdanění příjmů
• Finanční správa ČR -- DPH -- informace o registraci a sazbách DPH
• Česká správa sociálního zabezpečení -- informace o sociálním pojištění OSVČ

---

Disclaimer: Tento článek má informativní charakter a nepředstavuje daňové poradenství. Pro řešení konkrétní situace doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem. Informace jsou aktuální k únoru 2026.